Par le passé, vous pouviez, en tant qu'assujetti à la TVA, récupérer intégralement la TVA payée sur l'achat ou la construction d'un bâtiment
(ou d'un autre bien d'investissement) que vous utilisiez à la fois à titre professionnel et privé. La seule condition à remplir était que
le bâtiment soit totalement intégré au patrimoine de l'entreprise. Dans le célèbre arrêt Seeling, la cour a d'ailleurs confirmé que l'utilisation
partielle à titre privé d'un bâtiment par l'assujetti à la TVA ne constituait pas un bail immobilier exonéré de TVA.

Par conséquent, une société assujettie à la TVA pouvait récupérer immédiatement et intégralement la TVA grevant l'achat ou la construction
d'un bâtiment en partie utilisé pour les besoins privés du dirigeant de l'entreprise et sa famille.

L'utilisation privée ultérieure était assimilée à un service à titre onéreux, imposable et soumis à la TVA. Bien entendu, il en résultait
un avantage certain en termes de cash-flow: d'abord la possibilité de déduire immédiatement l'intégralité de la TVA, et ensuite
l'étalement dans le temps du paiement d'une TVA sur le « service à soi-même », à savoir sur l'avantage privé. Cet avantage financier
attribué selon elle à tort ne satisfaisait pas l'administration fiscale belge. Soutenue par le législateur, elle a dès lors entrepris plusieurs
tentatives d'annuler cet avantage. Tentatives souvent vaines. Finalement, c'est l'Union européenne qui est venue à l'aide de
l'administration fiscale, sous l'impulsion de la Commission européenne.

D'ici au 1er janvier 2011, les Etats membres devront en effet adapter leur législation interne en matière de TVA de manière à ce que
la TVA prélevée lors de l'érection, l'achat, la rénovation ou la transformation substantielle d'un bien immobilier ne soit récupérable que dans
la mesure où cette TVA porte sur la partie du bien immobilier utilisée à des fins professionnelles. Notre conseil des ministres fédéral a déjà
approuvé un projet de modification de la législation en ce sens.

La TVA portant sur la partie privée d'un bâtiment construit ou acheté ne sera plus récupérable à partir de 2011. Lors de la construction ou
l'achat d'un bien d'investissement, la déduction de la TVA sera en effet immédiatement limitée à concurrence de l'utilisation du bien dans
le cadre de l'activité économique.

A partir de 2011, il ne sera plus possible de récupérer la TVA portant sur la partie utilisée à titre privé d'un bâtiment construit ou acheté.

Le point positif de cette nouvelle réglementation est qu'aucune TVA ne sera plus due sur l'avantage privé dont vous bénéficiez en tant que
dirigeant d'entreprise pour la mise à disposition gratuite du bien. En effet, vous bénéficierez dans ce cas d'un avantage de toute nature,
évalué de manière forfaitaire et soumis à l'impôt des personnes physiques, dont le montant dépendra du revenu cadastral de la partie privée
du bien immobilier en question. Et votre société ne devra donc plus retenir aucune TVA sur ce montant.

Nils De Vriendt, fiscaliste chez Optima Financial Planners

Cet article est paru dans Moneytalk, magazine spécialisé dans les finances personelles.